2023 새 부동산 세법에 맞는 양도소득세 이해

양도소득세를 줄이는 팁 - 공제 항목 잘 챙기기

양도소득세란?

부동산에서 양도소득세(양도세)란 부동산(토지, 건물)을 팔아서(양도해서) 생기는 이익(소득)에 대해 부과하는 세금을 말합니다. 따라서 부동산 양도로 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 봤다면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 그런데 내가 내 돈 주고 집 샀다가 팔아 돈을 번다는 데 왜 국가에게 돈을 내야 하냐고 생각하는 분도 있을 것입니다. 그 이유는 우리나라는 부동산을 통해 이익을 얻는 것을 바람직하지 않다고 보기 때문입니다. 다들 아시다시피 1세대가 1주택을 보유하는(2년 이상 보유) 경우에는 양도소득세가 부과되지 않습니다. 집이 하나이니 실거주 목적을 위해 거래했다고 여기기 때문입니다. 또한, 양도소득세는 신고납부 대상이며, 부동산을 양도한 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고 및 납부를 해야 합니다. 

과세표준 및 세율

어느 세금이든 기본 세금 계산 공식은 다음과 같습니다. 

세액 = 과세 표준 × 세율

여담으로, 이 식을 보니 대학 졸업 후 잠시 세무 공무원 시험 보겠다고 학원에 다녔던 기억이 떠오릅니다. 그땐 각종 법과 수식 계산이 왜 그리 외계어처럼 다가왔는지 모르겠습니다. 오히려 지금은 현실과 관계가 깊어서인지 이해도 잘 되고 머릿속에 더 잘 들어오는 것 같습니다. 다시 하던 이야기로 돌아와서, 그렇다면 과세표준이란 무엇일까요? 말 그대로 세금을 부과할 기준 금액을 말하는 것입니다. 과세 표준은 다음과 같이 단계별로 계산합니다. 

양도가액(양도당시 실지거래가) - 취득가액(취득당시 실지거래가) - 필요경비(각종 비용) = 양도차익 
양도차익 - 장기보유특별공제(보유기간에 따른 공제) = 양도소득금액
양도소득금액 - 감면대상소득금액(미분양주택, 신축주택 등 해당) - 양도소득기본공제(250만원, 등기 부동산만) = 양도소득 과세표준

이렇게 얻은 과세표준에 세율을 곱하면 산출세액이 얻어집니다. 그리고 산출세액에서 공제 또는 감면받을 내용(전자신고 등)이 있다면 해당 부분을 공제한 금액이 최종으로 납부할 세액(최종 납부 세액)이 되는 것입니다. 

2023 새 부동산 세법

2023년 08월 28일 기준 양도소득세의 기본 세율은 다음과 같습니다.

보유 기간	과세표준	세율	누진 공제
2년 이상 보유한 주택, 입주권, 상가, 토지	1,400만 원 이하	6%	-
	5,000만 원 이하	15%	126만 원
	8,800만 원 이하	24%	576만 원
	1.5억 원 이하	35%	1,544만 원
	3억 원 이하	38%	1,994만 원
	5억 원 이하	40%	2,594만 원
	10억 원 이하	42%	3,594만 원
	10억 원 초과	45%	6,594만 원

내용 출처: 국세청 홈페이지

1년 미만 보유한 주택/입주권/분양권의 세율은 70%, 토지/상가의 양도세율은 50%입니다. 1년 이상 2년 미만 보유한 주택/입주권의 양도세율은 60%, 분양권은 1년 이상부터 완공 시까지 60%, 토지/상가는 40%입니다. 

개인적으로 양도세 관련해서 궁금한 점이 있었는데, 포스팅하다 보니 정리가 되었습니다. 앞으로도 부동산 세법과 상식 하나씩 공부하며 정리하여 공유하겠습니다.